空調設備とは、室内の空気の浄化・温度調整・湿度調整・流量調整の4つの機能を備えた設備のことです。利用者が快適に健康に過ごすために欠かせない設備で、ほとんどの建物に設置されています。空調設備は利便性だけでなく安全性にも大きく関わる設備です。この空調設備が故障してしまうと建物内の利用者や環境に影響を及ぼします。そのため、リスクの予防やトラブル発生時の定期的な点検やメンテナンスを行うとともに、万が一応急処置が必要になった場合の体制を確立しておくと安心でしょう。

本コラムでは、空調設備の役割や種類、耐用年数、よくあるトラブルについてご紹介します。

空調設備とは？

空調設備とは、空気調和設備の略で「空気調和を行う設備」のことです。建築物衛生法においては、「空気等を浄化（換気）し、温度、湿度及び流量を調整する4つの機能を備えた設備」と定義されています。
また空調設備は、建物内の利用者が快適で健康状態を維持することを目的とする「保健空調」と、製品の品質管理や機器等の機能維持を目的とする「産業空調」に分けられます。

空調設備とエアコンの違い

一般的に空調設備と聞くと、エアコンを思い浮かべる方が多いかもしれません。冷暖房機能を備えているエアコンは、室内の温度や湿度を調節する設備ではあるものの、空調設備の一つである「浄化（換気）」は行われません。そのため、エアコン単体では空調設備には該当しないといえます。
そのためエアコンは換気設備と併用して活用することで、空気の浄化・温度・湿度・流量を調整する空調設備の4つの役割を果たすことが可能となります。

空調設備の役割

空調設備は、室内の温度調整、湿度調整、空気清浄、気流調整を行う働きを持っています。大きなビルでは窓が開かないことも多いため、換気のために空調設備で空気の流れを作ることもあります。
空調設備は人々が過ごしやすい範囲の温度や湿度に調整することを目的とし、これらの調整を行うことで利用者が快適だと感じる環境を作り出す役割を担います。

空調設備の種類

空調設備は、冷水・温水を使って熱交換が行われることで、冷風や温風を送り出す仕組みとなっています。大きくは、「熱源設備」「熱搬送設備」「空気調和設備」の3つの種類に分類されます。ここではそれぞれの目的や役割について解説します。

熱源設備

熱源設備は、空調設備が冷風や温風を作る際に必要な冷水・温水を生み出す設備です。代表的な設備として、ボイラーや冷凍機、チラー（冷温水を作る設備）、熱交換器などがあります。熱源設備で作り出された冷水・温水は、空気調和設備へ運ばれます。

空気調和設備

空気調和設備は、熱源設備で作られた冷水・温水を使って温度や湿度の調整を行い、温風や冷風を送り出す設備です。代表的な設備として、冷却コイルや加熱コイル、加湿器、除湿器、エアフィルターなどがあります。

熱搬送設備

熱搬送設備は、熱源設備と空気調和設備をつないで熱を移動させる設備です。具体的には、熱源設備で作られた冷水・温水を空気調和設備へ搬送する役割があります。代表的な設備としては、配管やダクト、送風機、ポンプなどがあります。

空調設備のよくあるトラブル

空調設備は使用年数が長くなればなるほど劣化していき、さまざまなトラブルが発生する可能性が高くなります。これにより設備に故障や不具合が起きると、利用者の生活に直結するだけでなく、管理担当者にとっても大きなデメリットとなるため定期的な点検が必要です。
ここからは空調設備のよくあるトラブル事例をご紹介します。

空調設備の効きが悪くなる

空調設備の効きが悪くなっている場合は埃や汚れが原因です。ファンやフィルターなどを掃除せずに放置していると汚れが蓄積し、運転効率が低下するだけでなく、余分な電力を使ってしまうことになります。そのまま使い続けることで故障の原因となる場合もあるため、すぐにクリーニングを実施しましょう。

異臭がする

空調設備を使用するときに異臭がするという場合は、設備内部が汚れている、カビが発生している可能性が考えられます。冷房や暖房の風に乗って異臭が室内に放出されると不快感を与えてしまうため、すぐにクリーニングを実施しましょう。
また、カビの胞子や汚れが含まれた空気が室内に送られると、利用者の健康にも影響を与える可能性があるため、日頃から注意して管理する必要があります。

経年劣化による故障

空調設備が稼働しなくなったときは埃や汚れ、カビなどさまざまな原因が挙げられますが、電源が入らない場合は経年劣化による故障も考えられます。経年劣化による故障を放置すると利用者の健康に影響するほか、破損や発火など、被害が拡大する恐れがあるため迅速な対応が必要です。

水漏れ

空調設備内部に埃や汚れが溜まることで室外に水が排出されず、水漏れが発生することがあります。水漏れを放置してしまうと、室内が濡れてしまうだけでなく、カビの発生や設備の故障などさまざまなトラブルに発展するため、定期的なメンテンナンスとクリーニングでトラブルを防ぐようにしましょう。

空調設備の耐用年数や使用するときの注意点

空調設備を使用する上で大切な目安となるのが耐用年数です。ここでは、空調設備の耐用年数と、長く使用するための注意点についてご紹介します。

耐用年数は一律ではない

空調設備は建物附属設備に分類され、国税庁の減価償却資産の耐用年数表では15年、冷暖房設備のなかでも冷凍機の定格出力が22kW以下の空調設備の耐用年数は13年とされています。ただし、実際の耐用年数はさまざまな条件によって異なります。

出典：国税庁　建物付属設備
東京都主税局　減価償却資産の耐用年数表

長く使用するためのポイント

空調設備の耐用年数はあくまでも目安で、日頃の使い方やメンテナンスによっては耐用年数より長く使用し続けることが可能です。定期的に点検やクリーニングを行い、万が一トラブルや不具合が発生した場合は放置したままにせず、迅速に対応しましょう。

空調設備の故障や不具合を放置してはいけない理由

空調設備は、故障や不具合が起きた際に放置してしまうと利用者の健康に影響を及ぼす可能性があり、生活する上で重要な役割を担っています。

また2020年4月の民放611条改正により、賃貸物件において故障等で設備が使用できなくなった場合は、賃料の減額対応や賃借人は契約を解除できるとされました。これに伴い、賃借人から設備故障の申し出があった場合、賃貸人であるオーナーは賃料減額を行うほか、故障した設備を修繕しないとテナント解約や新規テナントが集まらないおそれがあります。
さらに管理会社においては建物のオーナーと賃借人・現場作業の対応工数が増加することで、人員不足や担当者の負担増加、従業員満足度の低下などさまざまなリスクが考えられます。

空調設備を問題なく使用し続けるためには、定期的な点検やメンテナンス、故障やトラブルが発生した際の迅速な対応が求められます。

出典：e-Gov法令検索　民法
国土交通省　民間賃貸住宅に関する相談対応事例集

空調設備の故障やトラブルはALSOKがサポート

空調設備は利用者が室内で快適に生活する上で欠かせない設備です。故障やトラブルが発生すると利用者の健康に影響を与えてしまい、賃貸人や管理会社にとって大きな損害に繋がる可能性があります。そのため、トラブル発生時には迅速な対応が求められます。

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