資産価値の落ちないマンションとは？売却に向けたポイントも解説
投資用のマンションはもちろん、居住用のマンションを購入する際にも気になるのが「資産価値」ではないでしょうか。せっかく購入するならば、なるべく価値の落ちにくい物件を手に入れたいもの。しかし、資産価値の落ちないマンションとは、一体どんなマンションなのでしょうか。
また、マンションの資産価値は住んでいるうちに落ちてしまうこともあります。そのため、資産価値が落ちないように維持することが大切です。
ここではマンションの資産価値を決定する要素と資産価値を維持する方法についてご紹介します。
最近のマンション相場のトレンド
住宅の資産価値を決定する要素として立地（地価）があります。なぜなら、資産価値には地価の変動が大きく影響するからです。地価の大きな変動の一例では、バブル崩壊による大幅な地価下落がありました。株価が3万8915円の市場最高値を更新したバブル景気時代（1985年～1991年）には地価も暴騰。当然、住宅価格も高騰しており、高値で購入した物件はその後のバブル崩壊によって価格が急落し、売るに売れないという状況が生じました。
国土交通省が公表している主な都市における住宅地の「平均」価格の推移をみると、東京23区の平均平米単価はバブル期の1988年（昭和63年）に約133万円まで上昇しましたが、バブル崩壊時の1992年（平成4年）から急落し始め、2004年（平成16年）には43.4万円とピーク時の3分の1以下まで下落しています。資産価値の面から見ると大きな損失です。
東京23区の地価は、2008年（平成20年）にかけて一旦平均平米単価が上昇し、リーマンショックの影響で再び下落しましたが、2013年以降（平成25年）の平均平米単価は再び上昇傾向にあります。
出典：国土交通省「令和3年都道府県地価調査」
新築マンション資産価値の指標となる再販価値とは
再販価値（Resale Value）は文字通り、物件の売却価格をその物件の購入時の分譲価格で割って算出したものです。この指標は新築マンションの資産価値の一部を表現するものですが、一時的な地価の変動などに大きく左右されることもあるので、マンション自体の価値を将来にわたって測れる指標ではありません。ただし、新築マンションの持つ価値そのものを測るひとつのモノサシになるでしょう。
不動産住宅情報サイトSUUMOの「資産価値が落ちない街ランキング首都圏編」では物件エリアの価値を測る指標として、各エリアにある再販物件の平均値を用いています。
具体的には、「新築から10年程度経過した物件の売却価格」を「新築時の価格」で割った物件ごとの再販価格を算出。そこから導き出したエリアの平均値が高いほどエリアの価値が高いということになります。
新築マンションの再販価値が高くなる要素としては以下の項目があげられます。
- 交通アクセス
- 生活の利便性
- 地域の環境
- 治安や防災面での優位性
- 広さ・間取り・設備など居住の快適度
- 維持管理機能の充実
集約すれば「立地」「周辺環境」「居住性」が主なポイントです。
地価や物件の価格は、近くに新しい駅ができたり、大規模な再開発が行われたりすると急激に上昇します。できるだけ資産価値を高く保ちたい方は、こうした情報も注意深く収集していく必要があります。
資産価値の高い新築マンションとは
上記のように再販価値が高くなる要素に加えて、デザインや耐久性、アフターサービスの良さ、管理人の有無、修繕や清掃などの管理業務の質など、そのマンションの持つ固有の条件が資産価値の評価につながることがあります。
こうしたマンション固有の条件は、住んでみないと本当のところがわからないというのが実情なので、購入前にこれらを評価軸にいれて検討するのは難しいところです。
一方で、大手のデベロッパーが手がける比較的大規模なマンションなどは、これらをパッケージにしてブランド化し、均質化を図っているので比較的選びやすく人気が高まっています。
中古マンションの資産価値は？
中古マンションの資産価値は、新築と同様に「立地条件」「周辺環境」「住み心地」が評価のポイントです。駅までの距離や周辺環境の利便性、犯罪が多い地域ではないかなどが影響してきます。
それに加えて、中古マンションの資産価値には「耐用年数」や「管理状態」などのマンション自体の使用状況も重要となります。
資産価値に影響する耐用年数とは？
住居は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」により、法定耐用年数が決められています。マンションであれば、鉄筋コンクリートまたは鉄骨鉄筋コンクリートといった躯体構造で作られていることから木造住宅などよりも耐用年数は長くなり、法定耐用年数は「47年」です。年数が経てば経つほど価値が下がり、法で決められている47年が経てば価値はゼロになります。
ただし、法定耐用年数は資産価値に影響する目安であり、マンション自体の寿命ではありません。実際のマンションの寿命は、定期的にメンテナンスを行っていれば、50～100年といわれています。法定耐用年数が必ずしも物理的耐用年数につながっているわけではないのです。
また、何年も住んでいて耐用年数に対する資産価値が下がったとしても、最寄り駅の再開発などで周辺環境が改善されるなど、立地条件や周辺環境の面で資産価値を補えることもあります。
中古マンションは管理状態を見られる
耐用年数の他に、中古マンションは管理状態がとても重要です。きちんと管理されているかどうかで、マンションの寿命が異なるからです。
中古マンションの管理状態の良し悪しは「長期修繕計画の有無」である程度見極めることができます。定期的に修繕されているか、その計画が適切に実行されているかどうかが管理状態を判断する上で重要です。
基本的に、マンションには建築当初から25～30年程度と長期に渡る修繕計画が立てられています。長期修繕計画が立てられていない場合は、管理状態がわからず資産価値が低いとみなされることがあります。長く住むためには大事な部分となるため、長期修繕計画を確認しておきましょう。5年程度を目安に長期修繕計画や修繕積立金の見直しが行われているか、また、大規模修繕の予定や、計画だけでなく修繕の実施履歴も確認するポイントです。
資産価値向上に繋がるプラスアルファの条件とは
資産価値を売却価格で測るのであれば、上記のような条件の他に、物件の価値を上げる方法もあります。
例えば、築後相当年数が経っている物件であればリフォームやリノベーションを施したり、オートロックやモニター付インターホンなどが設置されていない物件であれば、ホームセキュリティを導入し「防犯性」を良くするなどです。
特に大規模なリフォームやリノベーション時にあわせてホームセキュリティを導入することで、配線処理なども作り付けのようにきれいに施工することができるため、おすすめです。
資産価値維持のために大規模なリフォームやリノベーションを検討されている方は、ぜひこの機会にホームセキュリティも検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
資産価値の落ちないマンションは「立地条件」「周辺環境」「住み心地」がポイントです。さらにリフォームやリノベーションをしたり、セキュリティ対策を行ったりすることで、資産価値に繋がるプラスアルファとなります。
不動産を購入する際は将来のことも考え、資産価値も事前にチェックしておくと良いでしょう。
