契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや買主が請求できる内容・期間について

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「契約不適合責任」は、住宅購入を検討中のタイミングなど、不動産の売買を考えている方がよく耳にする言葉の一つです。この記事では、契約不適合責任の意味や買主が請求できる内容、権利の行使期間、住宅における契約不適合の見つけ方などを解説します。

契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、「目的物の種類・品質・数量が契約に適合していない場合に、売主が買主に対して負うべき責任」のことです。

不動産の買主は、売主から不動産の状態や居住条件などを伝えられ、納得のうえで売買契約を結んでいます。しかし、実際に不動産の引渡しを受けてみると、不動産の状態・状況などが契約時に伝えられたとおりでないケースも少なくありません。

このとき、不動産の欠陥などの契約に適合していない部分につき、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負います。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

2020年4月の民法改正によって、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更されました。

名前の変更とともに、内容的にも一部変わった部分があります。1つめは「隠れた瑕疵」の要件が撤廃されたこと、2つめは買主の救済措置が追加されたことです。全体的に買主側の権利行使の可能性が広がったといえます。

「隠れた瑕疵」の要件撤廃

不動産の瑕疵は目に見える破損や不具合だけではありません。住み始めてから破損や不具合が判明するケースもあり、これを「隠れた瑕疵」と呼びます。旧民法の瑕疵担保責任では、契約時点で買主が瑕疵の存在を知らず、かつ、知らないことについて落ち度がないこと（＝隠れた瑕疵）が要件とされていました。一方、改正後の契約不適合責任ではこの要件が撤廃され、目的物の種類・品質・数量が契約に適合していなければ責任が発生するものと定められています。

買主の救済措置の追加

旧民法の瑕疵担保責任では、買主の救済手段として「損害賠償請求」と「契約の解除」のみが認められていました。一方、改正後の契約不適合責任では、新たに「履行の追完請求」と「代金減額請求」が追加されています。具体的な救済手段の内容については後述します。

不動産物件における契約不適合とは

不動産物件の契約不適合には、主に以下のようなパターンがあります。

物理的瑕疵

不動産の物理的な欠陥です。雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下、危険物が埋蔵されていること、耐震基準の不適合などが物理的瑕疵に該当します。

法律的瑕疵

法律や条例などの制限によって、契約に従った不動産の利用が阻害されている状態です。構造上の安全基準の不充足や防災設備の不備などによる法令違反、法令の規制による再建築不可などが法律的瑕疵に当たります。

心理的瑕疵

過去の嫌悪すべき事件によって住み心地が悪くなるなど、不動産の利用に当たって心理的な悪影響が生じている状態です。殺人事件、住人の自殺、火災などが起こった物件には心理的瑕疵が認められます。
また、暴力団やカルト宗教など、反社会的勢力の拠点が建物近隣にあるケースも心理的瑕疵が認められる場合があります。

環境的瑕疵

近隣の環境要因によって、不動産の利用に支障が生じている状態です。建物の近隣にごみ処理施設や騒音を出す施設などが所在している場合は、環境的瑕疵が認められることがあります。

契約不適合責任に基づき買主が請求できる内容

ここでは、買主側の視点から、契約不適合責任に基づいて請求できる内容について見ていきましょう。

従来の瑕疵担保責任において買主は「損害賠償請求」または「契約の解除」のみが可能でした。しかし2020年の民法改正により、「履行の追完請求」と「代金減額請求」が追加されています。

履行の追完請求

履行の追完請求とは、目的物の種類・品質・数量が契約に適合していない場合に、契約に適合した完全な状態のものを引渡すよう求めることです。引渡しを受けた建物に問題がある場合、買主は売主に対して修繕を請求できます。また、必要なものの数量が契約上の規定量に足りていなければ、不足分の引渡しを請求できます。

例えば、契約内容に照らして外壁の断熱性能が不十分であり、室内の温度調整が困難なことが入居後に判明したとします。この場合、買主は売主に対して、断熱材の追加施工などを求めることができます。

代金減額請求

代金減額請求とは、履行の追完請求をしても売主が対応しない場合や対応が不可能な場合に、契約不適合の内容に応じて代金を減額するよう求めることです。

例えば、床材には無垢材を使用する契約で施工し、一部の床材に無垢材ではなく合板を使用したことが判明した場合、売主が張り替えに応じなければ差額分の減額を請求できます。このとき、買主はまず履行の追完請求を行い、相当の期間内に張り替えが行われなかった場合や、売主が張り替えを拒否した場合に代金の減額を請求するという順序で手続きを進めます。

損害賠償請求

損害賠償請求とは、契約不適合によって買主が損害を被った場合に、その損害を補償するよう求めることです。例えば、屋根が一部破損していたことによる雨漏りで家具が汚れた場合、損害賠償としてその修理代金などを請求できます。

契約の解除

契約の解除とは、売主が履行の追完に応じない場合や、履行の追完が不可能である場合に、契約を解除して代金を全額返金するよう求めることです。例えば、建物の基礎工事に重大な欠陥が判明し、修補が不可能な場合には、買主は契約を解除できます。

ただし、不適合の程度が「契約および取引上の社会通念に照らして軽微である」場合には、契約解除を認められない点に注意してください。

契約不適合責任の免責特約は有効？

不動産売買契約では、契約不適合責任の「免責特約」を定めるケースがあります。これは売主が負う契約不適合責任を免除または限定する特約です。

契約不適合責任について免責特約を定めることは原則として可能ですが、以下の条件が設けられている点にご注意ください。

1. 買主が宅地建物取引業者でなく、売主が宅地建物取引業者である場合は、責任期間を不動産の引渡しの日から2年以上とする特約を除き、買主に不利な免責特約をしてはなりません。
2. 売主が知りながら告げなかった契約不適合については、免責特約によっても免責されません。
3. 新築住宅の売買契約においては、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分について、品確法に基づき10年間の瑕疵担保責任（＝契約不適合責任と同等の責任）が適用されます。品確法上の瑕疵担保責任については、免責特約が認められません。

売主が倒産している場合はどうする？

売主が倒産した場合には、契約不適合責任に基づいて買主が受けられる補償は大幅に限定されてしまいます。

ただし新築住宅については、売主が倒産しても、買主が契約不適合責任に基づく補償を受けられるようにするための制度があります。新築住宅の売主は「住宅瑕疵担保責任保険」の付保または「保証金の供託」のいずれかを義務付けられています。

住宅瑕疵担保責任保険とは、住宅引渡し後10年以内に判明した瑕疵について、その修繕費用などを保険金で賄う制度です。保証金の供託制度とは、法務局などにあらかじめ一定の供託金を預けておく制度です。売主が倒産して契約不適合責任を履行できなくなっても、買主は保険金や供託金から補償を受けることができます。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）を売主に追及できる期間

民法

買主は、契約不適合を知ってから1年以内に売主に対してその旨を通知しなければ権利を失います。そのため、契約不適合に気付いたら早期の対処が必要です。

また1年以内に通知したとしても、その後売主に対して具体的な請求をすることなく、不適合を知った時から5年が経過してしまうと、買主の権利は時効によって失われてしまいます。
さらに、買主が契約不適合に気付かないままでも、引渡しから10年が経過すると、やはり買主の権利は時効によって失われてしまいます。

宅地建物取引業法

買主が宅地建物取引業者ではなく、売主が宅地建物取引業者である場合は、宅地建物取引業法により契約不適合責任の免責特約が制限されます。責任期間を「物件の引渡し日から2年以上」とする場合を除き、民法の原則に比べて買主にとって不利になる特約はできません。

品確法

売買する物件が新築住宅の場合は、建物の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分につき、品確法上の瑕疵担保責任が適用されます。

品確法上の瑕疵担保責任の期間は「引渡しから10年」であり、短縮は一切認められません。その一方で、契約によって責任期間を20年まで延長できます。

売主にあたるハウスメーカーなどでは、瑕疵担保責任の保証期間を10年ではなく20年に設定しているケースも少なくありません。ただし、5年～10年ごとに売主が定期点検を行ない、その結果に基づいて改修などを行なうことを条件としている場合が一般的です。買主としては、改修などに伴う出費もよく考えて、保証期間を延長するかどうか検討する必要があります。

なお瑕疵がわかってから1年以内に買主側が売主に対して通知しなければならないのは、民法の一般原則のとおりです。

各法律における契約不適合責任（瑕疵担保責任）の責任期間

不動産の契約不適合を見つけるためのポイント

商談時に担当者へ確認を取る

心理的瑕疵をはじめとして、建物や敷地を確認しただけではわからない欠陥があります。見た目ではすぐにわからない欠陥を抱えている物件については、売買契約を締結する前に、その内容を売主が買主に伝えなければなりません。
買主としては、売主担当者とじっくり打ち合わせを行い、不動産に関する懸念事項をすべて伝えてもらっているかどうかを入念に確認しておくとよいでしょう。書面で「事件や事故は起こっていない」などと一筆差し入れてもらったり、契約書に「事故物件ではない」と記載してもらったりする方法もあります。

専門家に「建物状況調査」を依頼する

その建物に物理的な欠陥があるかどうかは、「建物状況調査（ホームインスペクション）」を依頼すれば判明することがあります。建物状況調査は、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家によって行われ、建物の見えない劣化や構造上の変化などについても確認できます。
建物状況調査は売主へ手配を依頼することもできますが、買主自身が直接専門家（住宅診断を実施している建築事務所などの第三者機関）へ依頼してもかまいません。

中古住宅やリフォームにおける契約不適合責任

中古住宅の売買やリフォームにおいても、売主（または施工業者）は契約不適合責任を負います。契約不適合責任の内容や期間については、民法の原則が適用されます（宅地建物取引業者が売主となる中古住宅の売買については、宅地建物取引業法の規制も適用されます）。

ただし、特に個人が売主である中古住宅については、契約不適合責任の範囲や期間が狭く限定されるケースが多いです。そのため、個人と契約を結ぶ場合には、売主としっかり打ち合わせのうえ物件をくまなく確認し、物件の不備を見つけておくことが大切です。建物状況調査により、建物がどのような状態か詳細確認したうえで購入を決めることも一つの手でしょう。

ホームセキュリティの導入で防犯・防災対策を

家は末永く暮らすものですので、あとで不具合に悩まないよう慎重に計画を立てての購入が重要です。新居に住み始めてからのことを考え、積極的なセキュリティ対策も忘れずに検討しましょう。

戸建て住宅はもちろんのこと、アパート・マンションなどの集合住宅でも導入可能です。
お住まいになる住宅のスタイルに合わせ、最適な防犯・防災対策もしっかり行なっておきましょう。

契約不適合責任について正しく理解してトラブルを防止しよう

住宅には目に見えない欠陥を含め、さまざまな欠陥が存在する可能性があります。売買を行ってから欠陥が見つかったときは、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できます。

住み始めてから欠陥に気付くことを避けるためにも、できるだけ売買契約までの間に欠陥の可能性を想定しながら物件を確認することが重要です。万が一、売買実行後に欠陥が見つかった場合には、契約不適合責任の権利行使期間に留意して素早く行動するようにしましょう。

十分な準備と確認を行ない納得のうえで家を購入し、その家をしっかり守るためのセキュリティ対策なども取り入れて、安心の新生活をスタートしてください。

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