管理不全空き家の基準は？管理不全空き家の固定資産税や解決策などを解説

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近年空き家の増加が社会問題となっています。増加し続ける空き家の区分を改め適切な措置がとれるようにするため、2023年12月には「空家等対策の推進に関する特別措置法」の一部が改正されました。
法改正の際に新しく定義されたのが、「管理不全空き家」です。自分の所有している空き家が「管理不全空き家」に該当するか、気になっている方は多いのではないでしょうか。
ここでは、管理不全空き家の基準や、管理不全空き家を所有している場合にかかる固定資産税、管理不全空き家にならないための解決策を解説します。

管理不全空き家とは

管理不全空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が2023年（令和5年）12月13日に施行されたことで、新設された空き家の区分です。

国土交通省のガイドラインでは、管理不全空き家について以下のように言及されています。

• 適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等

引用：管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）

つまり、空き家のなかでも管理が行き届いておらず、放置しておくと「特定空き家」に分類されるおそれのある空き家を「管理不全空き家」と呼びます。

特定空き家とは？

法改正となった背景

空き家は年々増加しており、社会問題化しています。管理されていない空き家を長期間放置すると、犯罪の温床になったり、災害時に倒壊する危険性が高まったりなど、さまざまなリスクがあります。特定空き家に分類されてからでは行政としてもできる対応に限界があると判断し、今回法改正が行われることとなりました。

以下は1988年～2023年の5年ごとの、空き家数の推移を示したデータです。「その他の住宅」に関して、1988年は131万戸だったのが2023年には385万戸となっており、25年間で約3倍弱に増加しています。その他の住宅とは、長期間人が住んでいない住宅や、建て替えのために取り壊すことになっている住宅など、別荘や賃貸・売却用以外の空き家を指します。

※単位は「万戸」

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果」

特定空き家とは

そもそも「空き家」とは、以下のような状態の家のことです。

• 長期間（1年以上）利用されていない
• 電気・ガス・水道などのライフラインが使用されていない
• 空き家の住所と所有者の住所が異なる

空き家のなかでも、さらに以下のような状態に該当するものが特定空き家と呼ばれます。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家に認定されると、自治体から撤去や修繕などの助言・指導が行われ、勧告や命令が出される可能性があります。それでも状況が改善されない場合には、行政代執行により空き家が解体され、解体にかかった費用が後日請求されることもあります。

特定空き家の詳細について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

管理不全空き家とは、上記のような特定空き家となる一段階前の状態を指します。特定空き家と管理不全空き家の大きな違いは、下記の3点です。

• 行政代執行の可否
• 所有者への行政の介入
• 認定基準

特定空き家に認定されると、行政による介入が行われるようになりますが、管理不全空き家ではまだ行政の介入はありません。では、管理不全空き家の具体的な判断基準は何なのでしょうか。

管理不全空き家の基準

国土交通省では、特定空き家のガイドラインに加えて、以下4つの観点から特定空き家もしくは管理不全空き家と判断する状態の例を示しています。

1. 保安上危険
2. 衛生上有害
3. 景観悪化
4. 周辺の生活環境への影響

出典：国土交通省「管理指針、管理不全空家の参考基準」

たとえば保安上危険において、放置した場合「建築物等の倒壊」が想定される状態として、「倒壊のおそれがあるほどの著しい建築物の傾斜 等」がみられるのが特定空き家で、「構造部材の破損、腐朽、蟻害、腐食等」がみられるのが管理不全空き家です。
このように、管理不全空き家は管理指針に即した管理がなされておらず、特定空き家の予備軍的な位置にある空き家だといえます。

管理不全空き家はいつから固定資産税が6倍になる？

管理不全空き家に認定された場合、支払う固定資産税の額が大きく変わることになります。

管理不全空き家の固定資産税・都市計画税

不動産には毎年固定資産税が課され、地域によっては都市計画税がかかることもあります。
住宅用地には、以下のように特例措置が設けられており、適用されれば税負担が最大で1/6まで減税されます。

【固定資産税・都市計画税の特例措置】

「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されるとこの特例措置を受けることができず、固定資産税・都市計画税が上がってしまうのです。そのため、場合によっては固定資産税が6倍になることも考えられます。

たとえば、住宅用地150㎡（小規模宅地）で価格が2,000万円の場合、税額は以下のように変化します。

管理不全空き家の固定資産税増額はいつから？

自治体から、管理不全空き家の「勧告を受けた」時点で、固定資産税は上がります。ただし、実際に増額となった税金を支払うのは、勧告を受けて特例措置の対象ではなくなった翌年からです。

固定資産税の減税対象から外れないためには、勧告の前段階「指導」の時点で速やかに対応する必要があります。

空き家を放置しないための対策

空き家・土地を売却する

まず考えられる方法が売却です。空き家を売却してしまえば、固定資産税の課税対象の不動産がなくなるので、そもそもの税負担がなくなります。また、空き家を相続等で得た場合は、令和9年（2027年）12月31日までに売却することを条件に、譲渡所得から3,000万円までが所得控除される特例措置も活用できます。

参考：国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

空き家を解体する

空き家の築年数がかなり古く、管理自体が難しいと判断した場合は、解体するのも選択肢の一つです。ただし、建物を解体して更地になると、固定資産税の特例措置を受けられなくなるため、土地の売却や新しい建物の建築を検討しましょう。

空き家をリフォームして活用する

リフォームをして綺麗にし、設備も整えれば賃貸などで貸し出し、収益を得られる可能性もあります。売却を考えている場合も、古い状態の空き家のままよりも、リフォームをしたほうが高く売れやすくなります。

空き家管理サービスを利用する

自分での管理がどうしても難しい場合は、空き家管理サービスも積極的に活用してみましょう。空き家管理サービスを使えば、所有者の代わりに空き家を適切に管理してくれます。

空き家管理には「HOME ALSOK るすたくサービス」がおすすめ

るすたくサービスでは、空き家になってしばらく経つ家だけではなく、出張や転勤などで1か月以上不在にする家の管理も行っています。定期的な巡回や外観チェック、郵便物の管理などもサービスに含まれているのが魅力です。

また、オプションで「るすたくセキュリティ」に加入すれば、万が一不審者を発見した場合にはガードマンが駆けつけて被害の拡大防止を図るほか、火災の監視サービスも利用できます。

まとめ

年々空き家が増え続けているなか、2023年の法改正により「管理不全空き家」という新しい区分ができました。管理不全空き家をそのまま放置すると「特定空き家」になる可能性があり、行政の介入も行われることになります。

また、管理不全空き家や特定空き家に認定されると、固定資産税など税制面でもデメリットが多くなります。固定資産税が6倍になってしまうケースもあるため、管理不全空き家にならないようにするには、早めに売却やリフォームなどを検討しましょう。

自己管理に不安がある場合は、「HOME ALSOKるすたくサービス」のような空き家管理サービスを利用してみることをおすすめします。